PV-Fassaden für Immobilienbesitzer

Realisieren Sie eine PV-Anlage an Fassaden Ihrer Immobilie

Als Investorin verfolgen Sie bei der Realisierung einer PV-Anlage an Fassaden sowohl wirtschaftliche als auch strategische Ziele. Der Prozess wird meist über eine unabhängige Fachplanung gesteuert und erfolgt in mehreren Schritten:

1. Finanzierungsmodelle: Eigeninvestition oder Contracting

Investoren können die PV-Anlage an Fassaden selbst finanzieren und durch Eigenverbrauch des Solarstroms und Einspeisung ins Stromnetz wirtschaftlich betreiben.

Alternativ kann die Fassadenfläche einem Contractor übergeben werden. Dieser übernimmt die Finanzierung, die Installation und den Betrieb der PV-Anlage, während der Gebäudeeigentümer von attraktiven Strombezugskonditionen profitiert. Bei der Suche nach einem geeigneten Contractor und für das Erstellen der Nutzungsverträge lohnt sich die Zusammenarbeit mit einem Planungsbüro.

Faktenblatt Solar-Contracting

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Faktenblatt zu Solar-Contracting

2024-02-01

Leitfaden zu Solar-Contracting

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Leitfaden zu Solar-Contracting

2022-11-01

Die Einmalvergütung des Bundes wird durch einen Neigungswinkelbonus ergänzt, der PV-Anlagen an Fassaden finanziell attraktiver macht. Diese Fördermittel werden von Pronovo bewilligt und ausbezahlt. Oft gibt es zusätzliche Förderung durch Kanton oder Stadt, wobei dafür eine Anmeldung vor Baubeginn erforderlich ist.
Für die Finanzierung mit einem Contractor lohnt sich das Erstellen eines Vorprojektes durch den Eigentümer des Gebäudes. Damit kann entschieden werden, ob sich eine Eigeninvestition lohnen würde. Zudem dient das Vorprojekt als Grundlage für das Erstellen eines Angebots durch den Contractor.
Es lohnt sich Angebote von Contractors zu vergleichen. Eine Liste mit Anbietern findet man beispielsweise bei Swissolar
- Anbieter Solar-Contracting
Der Abschluss eines Nutzungsvertrags mit einem Contractor ist wichtig. Dieser sollte mindestens folgende Punkte regeln
- Eigentums- und Nutzungsrechte
- Informationen zu Planung, Erstellung und Nutzung der PV-Anlage
- Kostenaufteilung bei Erstellung der PV-Anlage
- Regelung der Entschädigung und Tarife für Eigenverbrauch
- Vorgehen bei Unterbrüchen und Schäden an Anlage und Gebäude
- Laufzeit und Kündigungsrecht
- Erwerbsrecht vom Gebäudeeigentümer mit Restwerttabelle
- Rechtsnachfolge
- Vertragsende inkl. Rückbaubedingungen oder Heimfall
Anlagen, die fest mit einem Grundstück oder Gebäude verbunden sind, können nicht ohne Weiteres separat veräussert werden. Sie gehören sachenrechtlich zum Grundstück oder Gebäude (siehe das Akzessionsprinzip). Eine Nutzung durch Dritte kann aber in einem Nutzungs- bzw. Dienstbarkeitsvertrag geregelt und bei Grundstücken sachenrechtlich im Grundbuch eingetragen werden.

2. Unabhängige Fachplanung

Bestandsgebäude: Mit einem detaillierten Vorprojekt durch unabhängige Experten werden technische, wirtschaftliche und gestalterische Potenziale der PV-Anlage an einer Fassade ermittelt. Zudem sollte auch das Potenzial einer energetischen Sanierung der Gebäudehülle überprüft werden. Dabei werden Aspekte wie Statik, Brandschutz, Systemintegration und Bewilligungspflicht geprüft.

Neubauten: Bereits in der frühen Planungsphase lässt sich die PV-Anlage an einer Fassade architektonisch und energetisch optimal integrieren. Eine enge Abstimmung zwischen Architekten, Fachplanern, Lieferanten und Investoren ist entscheidend.

Unabhängige Planung gewährleistet eine produktneutrale Entscheidungsgrundlage
Für die Auswahl eines geeigneten Planers hilft das Solarprofiverzeichnis von Swissolar
Zustand der bestehenden Gebäudehülle (Nutzungsdauer und Energieeffizienz)
Ausrichtung, Verschattung und Energieertrag
Anforderungen an Ästhetik (Farbe, Modulanordnung, Befestigungssystem)
Statik des Tragwerks
Brandschutzanforderungen
Blendung durch Reflexionen
Leitungsführung
Wechselrichterstandort
Nutzen Energiemanagement
Nutzen Batteriespeicher
Prüfen der Kapazität des Netzanschlusses über ein technisches Anschlussgesuch (TAG)
Möglichkeit eines (virtuellen) Zusammenschlusses zum Eigenverbrauch (vZEV)
Mögliche Teilnahme an einer lokalen Elektrizitätsgemeinschaft (LEG)
Beurteilung der Wirtschaftlichkeit
Antrag für Fördergelder
Solaranlagen auf Kultur- und Naturdenkmäler von kantonaler und nationaler Bedeutung benötigen eine Baubewilligung
In Bau- und Landwirtschafszonen sind genügend angepasste Solaranlagen an Fassaden unter bestimmten Voraussetzungen ab dem 1. Januar 2026 bewilligungsfrei und unterliegen lediglich einem Meldeverfahren. Eine PV-Anlage gilt unter anderem als an der Fassade genügend angepasst, wenn sie (s. Artikel 32a bis der Raumplanungsverordnung des Bundes):
- rechteckige Flächen deckt, die sich gleichmässig wiederholen;
- ein bestehendes Fassadenelement einheitlich ersetzt;
- Giebelflächen von Schrägdächern vollständig abdeckt;
- eine möglichst ähnliche Farbe wie die anschliessende Fassadenflächen hat, die nicht mit Solarmodulen abgedeckt sind. Zudem müssen die PV-Anlagen grundsätzlichen gestalterischen Anforderungen entsprechen, wie beispielsweise eine einheitliche Farbgebung und Materialisierung.

3. Ausschreibung und Vergabe

Für gewerbliche Projekte erfolgt die Umsetzung der PV-Anlagen an Fassaden häufig über eine Ausschreibung, bei der mit einem vorgegebenen Leistungsverzeichnis vergleichbare Angebote von verschiedenen Anbietern eingeholt und verglichen werden. Durch eine professionelle Vergabe und Qualitätssicherung während dem Bau lassen sich eine hohe Qualität, Wirtschaftlichkeit und Terminsicherheit gewährleisten.

Definition des Ausschreibungsverfahrens oder Entscheid zur freihändigen Vergabe (Offenes-, Selektives-, Einladungsverfahren)
Definition der Eignungskriterien für ein Unternehmen
Definition der Vergabekriterien zur Beurteilung der Angebote (z.B. Preis/Leistung 50%, Qualität der Komponenten 20%, Referenzen 20%, Unternehmen 10%)
Detailliertes Leistungsverzeichnis für Vergleichbare Offerten z.B. nach SOQ: Swiss Offer Quality von Swissolar
Allgemeine Ausschreibungsbedingungen (Vertragsinhalt, Vorschriften zu Abnahmen, Verzugsfolgen, Zahlungsmodalitäten, Haftung und Gewährleistungen, Streitbeilegung)
Ein Vergabegespräch schafft Klarheit und Vertrauen, und es bietet Platz für allfällige Verhandlungen
Werkvertrag mit Leistungsverzeichnis, Plänen, allgemeine und fachtechnische Voraussetzungen

4. Qualitätssicherung und Betrieb

Die langfristige Wirtschaftlichkeit hängt von einer fachgerechten Installation und regelmäßiger Kontrolle und Überwachung ab. Durch moderne Monitoring- und Energiemanagementsysteme lassen sich Erträge optimieren und Betriebskosten minimieren. Spezialisierte Unternehmen helfen im Betrieb Probleme rasch zu erkennen und einen hohen Energieertrag zu sichern.

Der Bau einer PV-Anlage sollte durch eine Fachbauleitung begleitet werden.
Regelmässige Überprüfungen sichern eine durchgehend hohe Qualität der Installation.
Prüfen der korrekten Konfiguration des Monitoring- und Energiemanagementsystem
Kontrolle der Systemdokumentation und Schlussrechnung
Abnahme und Instruktion in Begleitung des Fachplaners
Abschluss eines Monitoring- und Servicevertrags bei Bedarf
Regelmässige Überprüfung vom Energieertrag und Fehlermeldungen der Anlage
Regelmässige Überprüfung der Abrechnungen des Energieversorgers
Garantieabnahme vor Abschluss von zwei Betriebsjahren und überprüfen der Bedingungen gemäss den Garantiepflichten aus der Ausschreibungsdokumentation
Inspektion der Anlage nach einem ausserordentlichen Wetterereignis oder Unregelmässigkeiten im Monitoring
Ab einer Gebäudehöhe von 11 m ist besteht eine Verpflichtung zu einer regelmässigen In-spektion der PV-Anlage durch eine Fachperson Pflicht.

Mit einer sorgfältigen Planung und der Wahl des passenden Finanzierungsmodells können gewerbliche Investoren sowohl ökologisch als auch ökonomisch von einer PV-Fassade profitieren.